В первой половине 2000-х годов над всей Испанией было безоблачное небо. Ее экономика быстро росла, а локомотивом этого, казалось, безудержного роста был строительный бум. Ежегодно счастливыми обладателями новых квартир и домов становились миллионы жителей и гостей страны, девелоперы объявляли о все более масштабных проектах стоимостью в миллиарды евро. Сказка, как это обычно и бывает, закончилась внезапно. Пузырь на рынке испанской недвижимости оглушительно лопнул, и участникам этой авантюры мало не показалось. Onliner.by рассказывает, как в XXI веке иберийский пейзаж «украсили» города-призраки.

В 1980-е годы Испания начала вновь открываться миру. Демократизация страны после многих десятилетий авторитарного правления Франсиско Франко, ее вступление в 1986-м в Евросоюз, развитие туристической отрасли, дешевизна и прекрасный климат сделали королевство чрезвычайно популярным среди жителей зажиточных европейских государств, обделенных теплом, вином и солнечным светом. Туда начали с удовольствием переезжать решившие напоследок погреться пенсионеры из Великобритании, а немецкие бюргеры обнаружили, что зимние уикенды в собственном домике у Средиземного моря куда привлекательнее традиционных посиделок в пивной за килограммом братвурста и тазиком квашеной капусты.

Экспаты нуждались в недвижимости соответствующего качества, и предложение не заставило себя ждать. Одновременно рос спрос и на внутреннем рынке: еще с 1960-х годов благодаря пропагандистским усилиям правительства идея владения собственным домом или квартирой превратилась в часть испанского менталитета. Строительная индустрия начала постепенно разогреваться и к концу 1990-х стала основой экономики страны.

На своем пике строительство давало Испании до 19% всего ВВП. Его стремительный рост побочным эффектом имел и ряд других обстоятельств: молодые люди после окончания школ отказывались получать высшее образование, предпочитая погоню за длинным евро на возведении районов, кварталов и жилых массивов. Кроме этого, активизировался приток в Испанию иммигрантов из ее бывших колоний, также привлеченных возможностью быстрого заработка с перспективой остаться в респектабельной Европе на постоянной основе.

К 2005 году уровень безработицы в стране упал до невиданных 9%. Экономические показатели яростно росли, правительство потирало руки. Население Испании увеличивалось на полмиллиона человек в год, и каждый же год в продажу поступало 500—600 тысяч новых квартир и домов, немедленно находивших своих владельцев. Собственники земли в пригородах крупных городов в одночасье становились миллионерами, девелоперские компании показывали рекордные прибыли. Испания строила и не могла остановиться. Испанцы покупали и отказывались прекращать.

Главными действующими лицами раздувающегося пузыря стали банки. Рассматривая бурно растущую строительную отрасль как идеальный объект инвестиций, они щедро кредитовали не только девелоперов, но и их клиентов. В 1990 году средняя стоимость «квадрата» составляла €915 (в эквиваленте), в 2005-м уже €2500. Зарплаты при этом увеличивались далеко не так активно, и жители Испании в определенный момент уже не смогли обойтись собственными накоплениями. Из телевизора и газет, с рекламных билбордов и в семейных разговорах на кухне неслось одно и то же: срочно покупать недвижимость, она постоянно дорожает, цены никогда не упадут, это наилучшее вложение средств!

Когда свои средства начали заканчиваться, на помощь страждущим гражданам, охваченным всеобщей истерией, пришли банки. Они предлагали очень выгодные ипотеки: на 40—50 лет под минимальные проценты. Ситуация казалась беспроигрышной, к 2005 году 80% всего жилья в Испании находилось в собственности и лишь 20% арендовалось — необычная для Западной Европы пропорция. В стране возводилось больше жилых домов, чем во Франции, Германии и Италии вместе взятых. И в этот волнующий момент пузырь решил лопнуть. Началась Великая испанская депрессия.

В 2007 году рухнул ипотечный рынок в США. Вслед за ним начали банкротиться банки, а потом кризис финансовый перерос в мировой экономический. Естественно, Испания не могла остаться в стороне. Здесь тоже наблюдался все ускоряющийся рост проблемных ипотечных кредитов, невыплат по ним и, как следствие, банкротства застройщиков и банков. Внезапно оказалось, что столько построенного жилья, ставшего объектом инвестиций и спекуляций, никому не нужно. С падением ипотеки стремительно снизился и спрос, а с ним в бездну, судорожно нащупывая дно, понеслись и цены.

В середине 2000-х в пригороде Мадрида Сесенье испанский бизнесмен Франсиско Эрнандо начал строительство фактически нового города. За 9 миллиардов евро в 35 километрах от столицы страны должны были вырасти дома на 13 500 квартир. Эрнандо успел построить только треть задуманного, пока не понял, что его Residencia Francisco Hernando больше не нужна. Девелопер, по некоторым данным, широко использовавший взятки для получения нужных ему разрешений, счел за лучшее покинуть Испанию и переселиться в солнечную Экваториальную Гвинею, а успевшие все же приобрести апартаменты в Новой Сесенье оказались практически в безвыходной ситуации.

Во-первых, гигантский жилой комплекс посреди выжженного пейзажа оказался фактически недостроенным и лишенным обещанной инфраструктуры. Во-вторых, он пустовал, ведь большинство возведенных квартир так и не успели найти своего покупателя, а те, что все-таки были куплены, в основном приобретались не для жизни, а в инвестиционных целях. В-третьих, идея с инвестициями оказалась полностью провальной. Цены на жилье, которые не должны были снизиться никогда, не просто упали, а рухнули.

Можно легко представить себе обычного молодого испанца, купившего себе там в ипотеку по совету СМИ, банковского консультанта, членов семьи четырехкомнатную квартиру (средняя цена до кризиса около 185 000 евро). Всего за пару лет рыночная стоимость его собственности снизилась практически наполовину. Более того, эта самая собственность оказалась в городе-призраке, где не было соседей, общественного транспорта, школы, больницы, кафе и ресторанов, даже обычных магазинов, лишь десятки домов, в которых по ночам не горит в окнах свет, километры улиц без автомобилей и так и не застроенные пустыри с перекати-полем.

Люди отказывались переезжать в далекий пригород, фактически в голый спальный район, где можно было лишь ночевать, а торговые, социальные и культурные объекты не желали там открываться, потому что вокруг не было жителей. Замкнутый круг, вишенкой на нем стала ипотека, выплачивать которую жертвам кризиса предстояло еще много десятилетий.

Другим одиозным примером пузыря на рынке испанской недвижимости стал Вальделуз, еще один новый район в часе езды на автомобиле от Мадрида. Строительная компания Reyal Urbis задумывала его как город-сад для семей молодых профессионалов, которые решили купить свое первое собственное жилье. В этой буржуазной утопии среди парков должны были обитать 30 000 представителей среднего класса, в тихой спокойной обстановке, вдали от шума большого города растить детей, отправлять их в современную школу, а в выходные идти дружной компанией соседей к водоему на барбекю.

«Мы думали, что испанский рынок недвижимости был такой большой вечеринкой, и цены на недвижимость будут расти, потом расти и еще раз расти, — рассказывал в интервью журналу Newsweek мэр Вальделуза Хоакин Ормазабал. — Иногда по утрам я чувствую себя полным идиотом». Ормазабал знает, о чем говорит. В 2007 году он купил четырехкомнатную квартиру в Вальделузе за $325 000. Спустя семь лет ее рыночная цена составляла $135 000.

Из 9000 квартир в городе была построена лишь четверть, а вместо 30 000 человек в 2014-м здесь жили немногим более двух тысяч. Из всей инфраструктуры работали только супермаркет, банк и спортивный центр. Школа так и осталась недостроенной, магазины и кафе на первых этажах жилых домов не открылись. Станция скоростной железной дороги, благодаря которой поездка до центра Мадрида должна была отнимать всего 20 минут, пустует. Остановки здесь делает лишь пара поездов в день, и обычно желающие воспользоваться этими услугами отсутствуют.

Это лишь два из многих испанских городов-призраков. Районы такого рода в конце 1990-х — начале 2000-х возникали в Испании повсеместно. Каньяверал и Аловера под Мадридом и Юнкос у Толедо выглядят с высоты птичьего полета одинаково: пара застроенных кварталов и расчерченная улицами сетка пустырей, по которым гуляет ветер.

Такими же жертвами лопнувшего пузыря стали и некоторые инфраструктурные проекты: недостроенные автострады, ведущие в никуда, и аэропорты, которые оказались никому не нужны. В 2009 году в 200 километрах от Мадрида открылся первый частный аэропорт страны. Сьюдад Реал Сентрал должен был стать лоукост-воротами испанской столицы, гигантское расстояние до которой пассажир преодолевал бы с помощью скоростных поездов. 1,1 миллиарда евро были потрачены зря: с трудом проработав три года, аэропорт, из которого выполнялись лишь единичные рейсы, закрылся и только недавно нашел нового собственника.

В последние пару лет испанский рынок недвижимости демонстрирует некоторое оживление. Банки, получившие от обанкротившихся застройщиков и неплательщиков по ипотекам в свое распоряжение десятки тысяч квартир и домов, в надежде вернуть хоть часть кредитных денег снизили цены на недвижимость до минимума. В Сесенье и Вальделузе можно купить комфортное жилье с видом на бассейн за €60—65 тысяч — смехотворную по европейским меркам сумму. Иногда такие предложения находят своих покупателей, и постепенно число жителей городов-призраков, готовых существовать посреди недостроенного района, растет.

Тем не менее ситуация по-прежнему не слишком радостная. С начала ипотечного кризиса свое жилье потеряли около шестисот тысяч испанцев. Еще больше людей лишились своих денег, поверив в разговоры про инвестиционную привлекательность недвижимости. Уровень безработицы в стране из-за краха строительного сектора вновь вырос до четверти населения, а о зажиточных девяностых и нулевых остается лишь ностальгически вспоминать, одновременно проклиная себя за то, что не нашел своим средствам лучшего применения.

Испанские города-призраки порой и сейчас попадают в новостные ленты. В мае 2016 года все несколько тысяч жителей полупустой околомадридской Сесеньи были вынужденно эвакуированы. Причиной стал пожар на свалке старых покрышек, устроенной прямо на окраине города. Рядом с идеальным городом, где должны были жить счастливые люди, каким-то образом возникла колоссальная куча токсического мусора, который, естественно, просто не мог не загореться. В этом вся насмешливая ирония судьбы.

https://realt.onliner.by/2016/11/03/spain-5