Мой старый товарищ Борис Бронштейн рассказывает архилюбопытные вещи об изменившемся поведении русских в Германии. Для справки — Борис занимается недвижимостью, объектами стоимостью от миллиона евро. Типичный клиент его агентства по недвижимости в Мюнхене — вице-президент какого-нибудь российского банка, решивший прикупить себе «про запас» домик или офис на немецкой стороне.

Не то чтобы Германия была сверхприбыльным местом для инвестиций в недвижимость, однако свои несколько процентов в год инвесторы таки имеют, а полная анонимность даёт им то чувство защищённости, которого так не хватает при заключении сделок в других странах.

Два маленьких штриха к портрету немецкой бюрократии. Узнать имя владельца недвижимости может только нотариус. Каждое обращение нотариуса к поземельному реееству фиксируется, причём даже нотариус не может так просто взять и полюбопытствовать, кому же принадлежит интересный ему дом. Единственная причина, которая даёт нотариусу право получить нужную информацию — сопровождение сделки по купле-продаже объекта.

Позиция нотариуса в Германии — это, как и в России, очень хорошее место, на котором работают всю жизнь, и которое нередко передаётся по наследству. Так что владельцам недвижимости за сохранность тайны можно, думаю, особо не беспокоиться.

Второй штрих. Данные по компаниям в Германии более открыты — так, например, можно найти фирму по её точному названию или по фамилии директора. Однако если оформить фирму на адвоката (адвокатский траст), то имя настоящего владельца будет знать только налоговая, а немецкая налоговая известна тем, что не раскрывает свои данные даже немецкой же прокуратуре.

Особенно привлекательно немецкий флаг начал выглядеть после истории с публикацией «панамского архива», когда в публичное пространство уплыли данные значительного количества владельцев офшоров. Конечно, для ведения нормального бизнеса Германия подходит слабо — налоги там конские, законодательство весьма запутано... однако конкретно для владельцев недвижимости проблем нет. Немцы платят единый налог в 9%, а резиденты России платят налоги за немецкую недвижимость только в России, стандартные 13% НДФЛ.

В качестве аналогичных «тихих гаваней» покупатели домов рассматривали раньше также Лондон и Цюрих, но сейчас Лондон начинает потихоньку сдавать позиции. Подозреваю, не в последнюю очередь из-за регулярных скандалов с утечками информации о владельцах недвижимости в прессу.

Так вот. До 2016 года схема работала только в одну сторону. Состоятельные русские господа, желающие надёжно вложить часть своих капиталов, приезжали в Германию, выбирали интересный им объект — здание местной полиции, например — и покупали его. Про полицию, кстати, это не шутка. Не так давно русские покупатели дождались наступления мая и ровно 9 числа купили здание мюнхенской полиции. Теперь местные полицейские стабильно платят им за аренду: не больше и не меньше, чем платил бы любой другой арендатор.

До 2016 русские недвижимость только покупали — продажи наблюдались только в исключительных случаях, когда возникала срочная и непредвиденная потребность в деньгах. Однако в 2016 году русские внезапно начали продавать свои дома и квартиры в Германии, чтобы купить что-нибудь в России! Сейчас на каждые три покупки приходится в среднем одна продажа, и никто не удивится, если ещё через год-два продавать будут чаще, чем покупать.

Что движет теми, кто переводит активы из Германии обратно в Россию?

Прежде всего, так называемый закон о КИК — закон о контролируемых иностранных компаниях, который недавно заработал в России. Этот закон потребовал от владельцев иностранных компаний не только сообщать о своей собственности за рубежом, но и платить с неё налоги.

Конечно, между Россией и Германией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, да и анонимность, повторюсь, в Германии защищена очень плотно... однако представители власти начали довольно активно переводить свои активы обратно в Россию ещё в 2014 году, а к 2016 году держать деньги за рубежом перестало быть модным.

Что будет дальше?

Борис убеждён, что как минимум до 2035 года рынок недвижимости в Германии останется достаточно стабильным, и что при правильном выборе места объекты будут не только приносить небольшой доход, но и плавно расти в цене. Мнение Бориса подкрепляется аналитикой от BNP Paribas, PriceWaterhouseCoopers и прочих известных западных компаний.

Лично я в светлом будущем немецкой недвижимости не уверен, однако Германия как государство и вправду имеет неплохие перспективы — чего, к сожалению, никак нельзя сказать о многих других странах Евросоюза. Проблема беженцев, опять-таки, ещё не решена, и неизвестно, до каких пределов она разрастётся, прежде чем немцы начнут активно её решать.

Полагаю, значительная доля русских владельцев немецкой недвижимости захочет всё распродать, чтобы вернуть деньги обратно в Россию. Вместе с тем небольшая часть обеспеченных русских, напротив, продолжит делать покупки в Германии. Сейчас, кстати, под Мюнхеном продаётся за 7 миллионов евро вилла Михаила Горбачёва — убеждён, этот объект своего покупателя найдёт.

Логика подсказывает, что русских, у которых ещё нет домика в Германии, гораздо больше, чем русских, уже владеющих таким домиком. Это значит, что при сохранении стабильной ситуации в наших странах недвижимость в Германии будет русскими и покупаться, и продаваться — пока количество продаж не сравняется с количеством покупок.

Таким образом, коллеги, мы с вами наблюдаем исторический момент. Если после 1991 года Россия стала страной, которую большая часть инвесторов рассматривала исключительно как удобное место для грабежа и спекуляций, то теперь инвесторы считают Россию столь же интересной для долгосрочных вложений, как и Германию.

PS. Сказанное о Германии относится в равной степени и к Австрии и к Швейцарии. С точки зрения недвижимости это практически единый рынок.

http://fritzmorgen.livejournal.com/1008014.html