После того, как 16 декабря прошлого года российский ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, последующий рост ставок во всех отраслях кредитования стал неизбежен. России необходимо перейти к иной модели денежной эмиссии, когда новые деньги используются для дешёвого кредитования реального сектора.

Провал на рынке ипотеки

После того, как 16 декабря прошлого года российский ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, последующий рост ставок во всех отраслях кредитования стал неизбежен. Ипотека не стала исключением.

Эксперты прогнозировали падение спроса на ипотечные кредиты и повышение ставок до 18-20% ко второму кварталу 2015 года. Хотя позже ключевая ставка была снижена до 14%, негативные тенденции на ипотечном рынке сохранились. В некоторых крупных банках минимальные ставки по ипотеке ещё до Нового года достигли 17-25%. К февралю средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, которая ещё в октябре не превышала 12,5%, подскочила до 14,16%. Одновременно возросли требования банков к заёмщикам: к концу года почти 80% заявок получили отказ.

Неудивительно, что при таком бурном росте цен на ипотечные продукты спрос на них упал, составив в феврале меньше 30% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Также вполне логично, что и количество ипотечных кредитов резко сократилось. Если январский объём рублёвого ипотечного кредитования ещё превышал аналогичный показатель 2014 года, то уже в феврале было выдано рублёвых кредитов на 10% меньше, чем годом ранее, а валютных ипотечных кредитов – в 5 раз меньше.

Из-за девальвации рубля в особо тяжёлой ситуации оказались заёмщики валютной ипотеки, чьи ежемесячные платежи выросли в 2 раза, а сумма оставшегося долга у многих превысила сумму основного долга, несмотря на исправные выплаты в течение нескольких лет. Почти половина валютных «ипотечников» на данный момент не в состоянии выполнять свои обязательства, причём многие из них даже не обладают возможностью избавиться от долгов в случае продажи залога, так как его стоимость не покрывает суммы долга.

Между тем, для многих россиян ипотека является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. На неё приходится каждая четвёртая сделка по покупке недвижимости. Ипотека составляет 8% всех кредитов в стране, обеспечивая вклад в формирование столь важных для любой экономики «длинных денег». Это значит, что при падении объёмов ипотечного кредитования не только снижается доступность жилья для граждан, но и наносится урон всей экономике через деформацию её кредитно-денежной системы.

Рекомендации Центробанка

В январе Центробанк рекомендовал банкам реструктурировать валютные ипотечные ссуды и перевести их в рубли по курсу на 1 октября 2014 года, то есть по 39,38 рублей за доллар. При этом предлагалось использовать процентные ставки, соизмеримые со ставками по ипотечным кредитам в рублях.

Банки на предложение ЦБ отреагировали своеобразно. В феврале крупнейшие игроки ипотечного рынка (ВТБ 24, Банк Москвы, банк "ДельтаКредит", Сбербанк) направили в Правительство своё видение алгоритма реструктуризации валютных долгов по ипотеке. В отличие от ЦБ банки предлагают конвертировать долги по так называемому льготному курсу – максимально приближенному к курсу биржи. Разница между этим курсом и банковскими курсами, сложившимися на данный момент, может составлять всего лишь 1%. Процентная ставка предлагается на уровне от 11,95% до 12,95%.

Понятно, что такие условия практически не улучшают положение заёмщиков. Однако, банки уверяют, что большинство валютных должников относится к категории высоко-обеспеченных граждан и с реальными проблемами столкнулись не более 7-10% из них, то есть 1,5-2 тысячи человек по всей стране.

В объективность этих данных верится с трудом. Только с января 2009 года валютные ипотечные кредиты были выданы более чем 100 тысячам граждан. По оценке специалистов от падения курса рубля пострадали от 50 до 100 тысяч заёмщиков валютной ипотеки.

Спасут ли валютных заёмщиков?

В то же время в Госдуме была сформирована рабочая группа по разработке законопроекта по урегулированию проблемы валютных заемщиков в составе представителей ЦБ, Минфина, АИЖК, а также банков, которые обладают большими портфелями валютной ипотеки (Банк Москвы, «ДельтаКредит», Альфа-банк). Депутаты инициировали ряд законопроектов, призванных исправить ситуацию в сфере кредитования, в первую очередь валютного.

Один из этих законопроектов обязывает банки по требованию должников конвертировать валютный кредит в рубли по курсу на день заключения договора и по ставке не выше 12,2%.

Другой законопроект предлагает ввести мораторий на начисление неустоек по ипотеке и на принудительное отчуждение жилья валютных заёмщиков, если оно является единственным. Некоторые законодатели пошли ещё дальше и выступили за запрет валютной ипотеки, а также плавающих процентов по ипотечным кредитам.

Руководство Минфина отрицательно отнеслось к этим инициативам, заявив, что реструктуризация валютных ипотечных кредитов может привести к краху отдельных банков, а мораторий на изъятие имущества создаёт опасный для банков прецедент, что ведёт к увеличению рисков, а значит, и процентных ставок.

В ЦБ негативно восприняли призывы запретить валютную ипотеку, но предложили иную меру, обладающую практически равнозначным эффектом. На сайте регулятора был размещён проект нормативного акта, согласно которому коэффициент риска по валютным кредитам, при помощи которого рассчитываются обязательные нормативы достаточности капитала банков, будет увеличен со 150 до 300%.

Как отмечается в пояснительной записке к проекту, данная мера является для банков по сути «заградительной». Правительство устами Игоря Шувалова так же выразило готовность обеспечить меры поддержки валютным ипотечным заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации.

В январе первый вице-премьер заявил, что Правительство готово использовать для этого резерв Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако с тех пор какие-либо механизмы, предназначенные для спасения валютных должников по ипотеке, Правительством введены не были.

Рублёвая ипотека с государственной поддержкой

Если меры поддержки заёмщиков валютной ипотеки до сих пор находятся на стадии согласований и рассмотрений, то программа субсидирования рублёвой ипотеки была утверждёна ещё 27 января в рамках антикризисного плана Правительства. Она подразумевает выделение 20 миллиардов рублей до 1 марта 2016 года в качестве субсидий банкам и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для компенсации недополученных доходов, которые возникнут при выдаче ипотечных кредитов по льготной процентной ставке.

Уровень такой ставки определяется исходя из величины ключевой ставки Банка России и составит 12%. Максимальный размер ипотечного кредита с господдержкой составляет 3 млн рублей для всех субъектов Российской Федерации кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где его максимальная величина не должна превышать 8 млн рублей.

Жильё должно приобретаться на первичном рынке на срок не более 30 лет, первый взнос составляет  минимум 20%. В рамках данной программы за год должно быть выдано ипотечных кредитов не более чем на 400 миллиардов рублей. Учитывая то, что данная сумма составляет не более 4% от общего объёма ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, вряд ли правительственная программа позволит в этом году сохранить объёмы сделок на ипотечном рынке.

Для сравнения, во время похожего кризиса 2009 года объёмы ипотечного кредитования сократились вдвое. Не стоит забывать и тот факт, что на первичном рынке недвижимости заключается в разы меньшее количество сделок, чем на вторичном.

Непосильные проценты

Конечно же, ипотека под 12% - намного лучше, чем под 15 или 18%. Однако давайте попробуем оценить стоимость такого кредита с точки зрения здравого смысла.

Не сложно подсчитать размер суммы, которую необходимо будет выплатить в течение 30 лет в случае получения кредита в размере 8 миллионов рублей под 12% с первоначальным взносом в 20%. Эта сумма составит 25 миллионов рублей, то есть превысит стоимость жилья в 4 раза!!!

Иными словами гражданин покупает одну квартиру по цене четырёх. Ситуация столь же абсурдная, как если бы при покупке мороженого продавец, вручив вам эскимо, попросил бы заплатить за него сумму, эквивалентную стоимости фургона-рефрижератора, в котором это эскимо приехало с фабрики.

Для сравнения в США и ЕС ещё несколько лет назад ипотечные ставки варьировались в районе 3-4%, а нынче в отдельных странах Европе и вовсе достигли отрицательных значений. Если в рассмотренном нами выше примере переплата по процентам за восьмимиллионный ипотечный кредит составила 17 миллионов рублей, то за аналогичный по стоимости кредит в США она составила бы 4 467 000 рублей, или менее половины суммы основного долга.

Разумеется, подобная парадоксальная ситуация сложилась не только в ипотечном, но и во всех других видах кредитования в России. Достаточно посмотреть на установившиеся ставки по коммерческим кредитам. Если в США средневзвешенная процентная ставка по коммерческим кредитам находится на уровне 2,25%, то в России в январе 2015 года средневзвешенная ставка по кредитам, предоставленным нефинансовым организациям на срок до 1 года, установилась на уровне 19,82%.

По данным Всемирного Банка, в 2013 году средняя кредитная процентная ставка в Великобритании равнялась 0,5%; в Швейцарии – 2,7%; в Японии – 1,3%.  В России в это же время данный показатель превышал 9%.

Столь высокие процентные ставки делают кредит недоступным для российских предприятий, которым остаётся либо отказаться от модернизации своей производственной инфраструктуры, либо искать источники кредитования за рубежом. На деле происходит как первый процесс, так и второй.

Основные фонды российских предприятий устаревают ежегодно на 5%, а обновляются всего лишь на 1%. Если доля кредита в капитальных инвестициях западных стран превышает 40%, то в России не достигает и 10%. Крупные предприятия, обладающие возможностью искать заёмные средства за рубежом, кредитуются на Западе, в результате чего растёт внешний корпоративный долг. В 2013 году внешний долг России перевалил за $700 млрд. Парадоксально то, что российские предприятия занимают в развитых странах по сути российские же деньги, которые ранее попали туда в виде ушедшего из страны капитала и вывезенных Центробанком и Правительством валютных резервов. Только вот привлекаются эти средства по более высоким процентам, чем ранее были размещены, благодаря чему российская экономика теряет от нескольких сот миллионов до нескольких миллиардов долларов ежегодно.

Ошибочная кредитно-денежная политика

Такая разорительная финансовая система сложилась в России не вчера. Она является результатом длительной ошибочной кредитно-денежной политики, которая основывается на монетаристском постулате об исключительной зависимости инфляции от количества денег в стране.

Начиная с 1990-х годов руководители российского Центробанка и Правительства проводят политику борьбы с инфляцией путём ограничения денежной массы. Это приводит к сокращению количества денег в экономике и росту процентных ставок.

Между тем, математические исследования Центра научной политической мысли и идеологии доказали, что инфляция в России носит преимущественно немонетарный характер, то есть далеко не в первую очередь обусловлена размером и динамикой денежной массы. Учитывая это обстоятельство, антиинфляционная политика российских властей на деле превращается в упорную борьбу с российской экономикой. Предприятия несут ущерб, страдая от нехватки ликвидности, а инфляция продолжает жить и здравствовать.

Апологеты жёсткой кредитно-денежной политики забывают о том, что на уровень цен помимо количества денег влияет такая переменная как количество произведённых товаров и услуг. Опыт множества стран мира продемонстрировал, что при опережающем росте товарной массы по отношению к массе денежной инфляция может не только сокращаться, но и превращаться в дефляцию. При этом многое зависит оттого, по каким каналам дополнительные объёмы денежной массы направляется в экономику.

Тот механизм эмиссии, который существовал в России на протяжении последних лет, был просто обречён на стимулирование инфляции при отсутствии вклада в развитие реальных производств. Деньги эмитировались под выкуп нефтедолларов и сбрасывались на валютный рынок, не доходя напрямую до предприятий. России необходимо перейти к иной модели денежной эмиссии, когда новые деньги используются для дешёвого кредитования реального сектора.

Таким образом, каждый напечатанный рубль оборачивался бы увеличением выпуска товаров, что сводило бы на нет инфляционный потенциал. Противники данного подхода к организации кредитно-денежной системы в качестве аргумента о его несостоятельности приводят тот факт, что на первых порах пришлось бы кредитовать предприятия по ставкам, которые были бы меньше чем инфляция. Мол, невозможно заставать коммерческие банки действовать себе в убыток. Но именно поэтому функции восстановления монетизации и стимулирования промышленного роста должно выполнять специализированное учреждение – Государственный внебюджетный инвестиционно-кредитный фонд. Целью такого Фонда должно быть не извлечение коммерческой выгоды, а формирование инвестиционного ресурса.

Через создание специальных организаций, занимающихся кредитованием приоритетных отраслей, прошли многие успешные государства, среди которых послевоенные страны Европы и Япония, современные Индия и Китай.

Переход к иной парадигме кредитно-денежной политики мог бы способствовать решению многих актуальных для современной России задач, включая проблему дорогого жилья и недоступной ипотеки. Однако, судя по всему, экономические власти не намерены пересматривать свои взгляды и менять основные направления своей политики. А это значит, что в ближайшие годы эпоха высоких ставок в России продолжится.

http://rusrand.ru/analytics/ipoteka-i-kredity-razrushitelnaja-epoha-vysokih-stavok-prodolzhaetsja