После освобождения крестьян в 1861-м в сельское хозяйство перестало быть для помещиков привлекательной отраслью. Они предпочитали сдавать землю крестьянам или вообще продавать её, а жить на ренту от вложений в гособлигации или недвижимость. С 1860-х по 1905-й цена сельхоз земли выросла на 615% — на неё был устойчивый спрос со стороны всё увеличивавшейся массы крестьян. Отсутствие инвестиций в сельское хозяйство в это время обрекло Россию на отсталость, а само оно имело смысл только при полурабовладении.

В 2004 году в издательстве НЛО вышла книга американского историка Сеймура Беккера. «Миф о русском дворянстве». В этом исследовании он показал, как Россия в конце XIX века переходила к капитализму. В частности, Беккер показал высокую рациональность «первого сословия», его высокую адаптивность к радикально переменившимся экономическим и социальным обстоятельствам: российское дворянство очень легко восприняло тот факт, что земля — лишь одна из форм капитала, а в целом сельское хозяйство в России — слишком капиталоёмко и убыточно, и его существование возможно лишь в форме полурабовладения, чем было крепостничество до 1861 года или, начиная с 1930-х, сталинские колхозы.

В этом отрывке из книге Беккера показано, почему помещики в конце XIX века избавлялись от земли.

Результатом мирового аграрного кризиса стало резкое снижение внутренних и экспортных цен на зерновые культуры, которыми в первой половине 1870-х засевались 95,5% обрабатываемых площадей в Европейской России. С середины 1880-х ведущими производителями зерна становятся степные земли Причерноморья и Нижней Волги, отодвигая на второй план центр Черноземья. Преимущество этим районам, не столь давно колонизированным и с редким крестьянским населением, обеспечило выгодное сочетание плодородных почв и современных методов обработки земли с использованием наёмного труда.

В прибалтийских и западных губерниях капиталистический подход к ведению хозяйства сопровождался более медленным темпом сокращения дворянского землевладения, чем в любом другом регионе Европейской России. Однако в южных степных районах, где капиталистические методы хозяйствования использовались ещё более радикально, клин дворянских земель таял быстрее, чем в среднем по 50 губерниям. А в Центрально-Черноземной области, где господствовали традиционные методы использования земли (крестьяне хозяйствовали по старинке, а дворяне довольствовались тем, что приносила сдача земли в аренду), процесс обезземеливания дворянства шел существенно медленнее, чем в среднем по стране. Образ прагматичных фермеров и совершенствующих своё хозяйство землевладельцев, вытесняющих держащихся за традицию паразитические элементы дворянства, не соответствует реальности.

В большинстве регионов Европейской России дворяне, сохранившие, а иногда и увеличившие свои поместья, успешно поддерживали традиционные формы паразитизма на экономике крестьянского двора. Если не учитывать отдельные местные отклонения, сельское хозяйство не давало возможностей для прибыльного вложения капитала. Ёмкость отечественного рынка сельхозпродукции увеличивалась медленно, цены же на хлеб продолжали падать до конца 1890-х Более того, в результате реформ крестьяне страдали от сильной нехватки пахотной земли и от практически полного отсутствия пастбищ и леса; структура общинной круговой поруки ограничивала их мобильность, численность же крестьянства при этом быстро увеличивалась (на 58% за 1860-1897 годы). В результате:

1)Сохранялось избыточное предложение дешёвого крестьянского труда, что тормозило внедрение капиталоемких и трудосберегающих методов хозяйствования, которые могли бы увеличить если не прибыльность хозяйств, то уж наверное производительность труда;

2)развился сильный и быстро растущий спрос со стороны крестьянства на аренду и покупку земли у их соседей-дворян. Большинству помещиков было выгоднее сдавать землю в аренду, чем вести собственное хозяйство, так что к концу столетия почти 75% всех дворянских земель и ещё большая доля пахотной и пастбищной земли сдавались в аренду крестьянам. В поместьях 155 крупнейших землевладельцев России собственное хозяйство — с использованием своих орудий труда, скота и наёмного труда — занимало менее 25% пахотной земли. На рубеже столетий наёмные сельскохозяйственные рабочие, постоянные и временные, составляли только 10% от числа занятых в сельском хозяйстве. В 1901 году правительственная комиссия сформулировала принцип, издавна определявший ведение помещичьего хозяйства: «Вложение денег в сельское хозяйство не приносит прибыли».

Условия аренды земли крестьянами были разнообразными — за деньги, за долю в урожае (издольщина), за обработку помещичьей земли с использованием собственных орудий и тяглого скота (отработка). Аренда за деньги постепенно делалась всё более распространенной, и к 1901 году в 50 губерниях Европейской России землевладельцам за аренду более 83% всей сдаваемой крестьянам пахотной земли платили наличными деньгами.

Некоторые дворяне сумели выгодно использовать экономический подъем России, найдя не сельскохозяйственное применение своей земле. Многочисленная группа землевладельцев сумела разбогатеть на том, что владела землей, потребовавшейся для роста и развития городов, прежде всего двух столиц. Князья Белосельские-Белозерские построили на Крестовском острове в Петербурге более 60 доходных домов. Граф Александр Шереметьев унаследовал на северной окраине Москвы, в Останкино и в Марьиной Роще, два участка земли общей площадью 88 десятин. Он разделил эту землю на 584 участка и сдал их в аренду застройщикам, обеспечив себе в 1899 году ежегодную ренту в 38 тыс. рублей. Его старший брат Сергей сдал в аренду под магазины и учреждения свой громадный особняк в Москве на углу улицы Никольской и Большого Черкасского переулка, недалеко от Красной площади, и получил от этой операции больше, чем от любого из своих многочисленных поместий: чистая прибыль составляла 127 тыс. рублей в 1900 году и 250 тыс. рублей в 1910 г. Кроме того, Сергей Дмитриевич получил в 1909 году более 27 тыс. рублей от сдачи в аренду 363 участков под застройку в своём подмосковном поместье Кусково на восточной окраине Москвы. Князь Феликс Юсупов и его родители сдавали в аренду пять крупных земельных участков в Санкт-Петербурге и ещё несколько в Москве, и их среднегодовая прибыль в 1910-1914 годах составляла 122 тыс. рублей, т.е. треть их совокупного годового чистого дохода. Хотя такого рода везение доступно было только немногим, но от крутого роста цен на сельскохозяйственные земли выигрывали все землевладельцы.

В период 1854-1858 годов средняя цена десятины сельской земли (по данным о продажах в сорока четырех губерниях Европейской России, за исключением трех прибалтийских, Архангельской, Астраханской и Пермской губерний) составляла 13 рублей. За первое десятилетие после освобождения крестьян цена резко поднялась и дошла в 1868-1872 до 20 рублей за десятину. Дальнейшее повышение цен довело цену десятины земли до 93 рублей в 1903-1905 годах — рост на 615% за полстолетия. Рост цен был столь значительным, что, несмотря на сокращение площади дворянских земель, их суммарная стоимость непрерывно росла.

Значительный рост цен на землю никак не был связан с повышением прибыльности российского сельского хозяйства — производительность труда оставалась низкой, а в последней трети XIX века цены на зерно падали. Причиной роста цен на землю был, значительный и непрерывно растущий спрос со стороны крестьян, желавших увеличить свои земельные владения. Крестьяне, как правило (в отличие от дворян и купцов), покупали землю мелкими участками, что увеличивало стоимость десятины. Благодаря преимущественно росту цен прибыльность аренды составила в 1901 году 7-8% ежегодно относительно рыночной стоимости земли.

Во всех регионах рост цен на землю стимулировал стремление избавляться от земли, и этот стимул действовал даже в 1860-1870-х, когда доходность аренды по отношению к стоимости земли была чрезвычайно высока. Не исключено, что для дворян, продававших свою землю в первые два десятилетия после освобождения крестьянства, более весомым оказался не экономический стимул, а большая привлекательность городской жизни. С середины 1880-х более крутой рост цен на землю и падение доходности аренды создали ещё более сильные стимулы для продажи земли. Повсеместно рыночная стоимость дворянской земли оказывалась непропорционально более высокой, чем её годовая доходность при ведении собственного хозяйства.

Помещикам, совершенствующим своё хозяйство, приходилось преодолевать социальное давление, причем не только со стороны ретроградно настроенных крестьян. Император Александр III, не самый последний авторитет в государстве, советовал дворянину, взявшемуся за осушение болот в своём имении: «Не вкладывайте весь свой доход в свои имения, вы просто разорите себя».

Нет причин сомневаться в основательности представлений современников, что лишь небольшая часть денег, получаемых дворянами под залог имений, вкладывалась в совершенствование хозяйства, поскольку в таком расходовании средств не было экономического смысла. Возможно, справедливо и распространенное в то время утверждение, что часть заимствованных денег расходовалась либо на покрытие повседневных расходов, либо на внезапные нужды, как, скажем, приданое для дочери, болезнь и т.п. Такое поведение было результатом не столько расточительности и экстравагантности, сколько несоответствия скромных доходов подавляющего большинства помещиков тому минимуму расходов на поддержание достойного уровня жизни, который был обязательным даже для беднейших из дворян-землевладельцев (к примеру, законченное среднее образование для сыновей).

Поскольку земля дорожала, у дворянства расширились возможности брать кредиты под залог имений, чтобы покрыть недостаток личных средств. При наличии неслабеющего спроса на покупку и аренду земли такое поведение сочли бы неразумным, только если бы речь шла о крайней неумеренности. Однако заимствованные деньги не всегда расходовались на экономически непродуктивные цели. Меньшинство помещиков, ведших собственное хозяйство, нанимали работников и эксплуатировали свои орудия труда и свой скот, использовали кредиты для умножения капитала. Гораздо больше было таких, кто, независимо от способов управления имением обнаружил, что очень выгодно брать ссуды под залог земли и класть их на приносящие более солидный процент срочные банковские счета или вкладывать деньги в более доходные акции и облигации.

Примерно таким образом были использованы более 3,5 млрд. рублей, полученных дворянством от продажи земли или экспроприации её в пользу крестьянства в период между 1863 и 1914 годами.

Небольшое число дворян использовали доход от продажи имений на покупку торговых или промышленных предприятий. Уже в 1882 году в Москве примерно 500 потомственных дворян были владельцами промышленных предприятий и еще 234 владели торговыми заведениями. Но гораздо чаще дворяне вкладывали деньги в государственные облигации или в ценные бумаги железных дорог, банков и других частных предприятий. Уже в 1882 году было зафиксировано, что именно дивиденды или проценты по такого рода инвестициям составляли большую часть дохода многих московских дворян. Ряд заметных исторических фигур являются здесь примером: граф Н.фон Адлерберг, бывший генерал-губернатор Финляндии, оставил своим наследникам после смерти в 1892 году гособлигаций на 626 тыс. рублей, но ни одной десятины земли; умерший в 1897 году министр народного просвещения граф И.Делянов оставил по завещанию ценных бумаг на 217 тыс. рублей, но опять-таки никакой земли; в 1898 году наследникам В.Апраксина, бывшего Орловского губернского предводителя дворянства, досталось имение, оцененное в 252 тыс. рублей, и ценных бумаг (главным образом железнодорожных облигаций) на 3,3 млн рублей.

Развитие в этом направлении продолжалось и было даже ускорено революцией 1905 года, которая убедила некоторых дворян, что земля — это ещё менее прибыльная и более рискованная собственность, чем казалось до этого. В 1894 году граф А.Шереметьев владел 29 поместьями общей площадью 226 тыс. десятин и оцениваемых в 10 млн. рублей. Кроме этого, он владел ценными бумагами на 7,6 млн. рублей. К 1913 году общий годовой доход графа в 1 млн. 550 тыс. рублей на 62% составлялся из процентов и дивидендов от вложений в торговые и промышленные предприятия и только на 32% — из поступлений от ведения сельского и лесного хозяйства; еще 6% приносила эксплуатация городской недвижимости.

В 1901 году Юсуповы владели ценными бумагами только на 41 тыс. рублей, но после 1905 года они распродали и заложили в банках значительную часть своих имений и довели к 1915 году портфель ценных бумаг до 5,1 млн. рублей. А.Орлов-Давыдов, владевший поместьями в восьми губерниях, в 1911 году получал 117 тыс. рублей ежегодного дохода от вложений в русские и иностранные ценные бумаги. Такого рода вложения практиковались не только аристократией: из проживавших в Петербурге 137 тысяч 825 дворян в 1910 году 49% жили на доход от ценных бумаг.

Российские помещики в конце XIX века променяли землю на ренту