Удивительно, как либералы и коммунисты совпадают в своей любви к дешёвым деньгам. Нет, я понимаю, лозунг «давайте напечатаем много дешёвых денег и раздадим их народу» очень электорально привлекателен. Это, по сути, то же самое «отнять и поделить», но только не для люмпенов, а для хипстеров — эдакий простой и рыночный способ решения всех проблем.

Предвосхищая провокационные вопросы отмечу, что я согласен с некоторыми идеями товарища Глазьева, и что я ничуть не меньше вашего хочу, чтобы наш ЦБ более активно печатал деньги под инфраструктурные проекты типа «Силы Сибири». Однако печать денег — равно как и любое другое сильное лекарство — надо применять с большой осторожностью. Из бальзама «Звёздочка» получится плохой крем для губ.

Можно ли при помощи дешёвых денег сделать квартиры доступнее?

Вчера я заявил, что нельзя. На это я немедленно получил ожидаемое возражение — невидимая рука рынка, объяснили мне, сама позаботится о том, чтобы квартиры стали доступнее и дешевле. Во-первых, дешёвая ипотека уменьшит тот конский процент прибыли, который банкиры снимают сейчас с граждан. Во-вторых, строители получат возможность выгодно покупать технику в лизинг и, следовательно, стоимость строительства домов также снизится.

Получится у вас сходу найти изъян в этом построении?

Даю подсказку: посмотрите на наших западных друзей и партнёров, которые некоторое время назад начали проводить политику дешёвых денег.

Вот, допустим, Швеция, передовик монетаризма. Ставка рефинансирования в Швеции не просто близка к нулю — она уже находится в отрицательной зоне. Казалось бы, созданы идеальные условия для решения жилищной проблемы... но она почему-то не решается. Цены растут как дрожжах.

За 7 лет с 2000 по 2007 год цены на жильё в Швеции выросли в 2,6 раза — сильнее, чем за 30 лет с 1970 по 2000 год. Это, разумеется, с учётом инфляции:

http://cornucopia-en.cornubot.se/2014/02/apartment-price-indices-for-sweden-1970.html

Цитирую:

Жилищная проблема стала приоритетом для властей Швеции

Бюджет страны на 2016 год включает в себя инвестиции в улучшение жилищной ситуации.

В различные проекты планируется вложить $665 млн.

Швеция уже давно пытается бороться с кризисом на рынке жилья. На квартиры в аренду выстраиваются огромные очереди, и все это усугубляется ростом цен на жилье в главных городах страны, сообщает портал The Local.

Министр финансов Швеции Магдалена Андерссон заявила, что правительство сфокусируется на том, чтобы сделать более привлекательным строительство арендных квартир. По ее словам, инвестиции в жилищный сектор станут самыми значительными за последние 20 лет.

Видимо, шведское правительство все же прислушалось к Мехмету Каплану, министру по вопросам ЖКХ, градостроения и информационных технологий. По его мнению, Швеции необходим долгосрочный план устойчивого развития жилищной сферы.

Нехватка квартир и домов угрожает дальнейшему росту экономики, уменьшает мобильность населения и препятствует появлению региональных и иностранных специалистов на рынке труда. Каплан требует, чтобы государство более активно поддерживало местные советы в строительстве доступного жилья.

http://polpred.com/?cnt=176&ns=1&sector=17

Как-то не складывается у шведов с дешёвым жильём, верно? А я вам объясню почему. Объясню на примере другой экономики дешёвых денег, Соединённых Штатов Америки.

После того как ФРС США понизило ключевую ставку почти до нуля, ипотека стала доступна всем: даже тем, кому, по совести, и мобильный телефон продавать в кредит не стоило бы. Разумеется, цены на жильё поползли вверх.

Вторым фактором роста стали спекулянты. Ведь если цены на недвижимость растут, на этом можно зарабатывать — взять в банке кредит, купить дом, подождать, когда он подорожает, и продать. Лёгкий и понятный заработок, куда как надёжнее и прибыльнее непредсказуемого реального бизнеса.

В этот момент в ситуацию должен был бы вмешаться рынок. Строители в теории должны были бы понастроить кучу жилья и удовлетворить выросший спрос полностью. Однако на практике этого не произошло — по той простой причине, что в США строится около 1 млн домов и квартир в год:

http://www.golos-ameriki.ru/content/cn-us-economy/2866717.html

http://www.fxteam.ru/forex-library/fundamental-analyse/us_housing_starts-building_permits/

Общее население США, напомню, составляет 318 млн человек. Если учесть, что дома в США делаются отнюдь не на века, и что одновременно со строительством новых домов идёт неизбежное обветшание старых, становится ясно, что рынок не может удовлетворить возросший спрос ни за год, ни даже за 10 лет.

Итак, цены на жильё резко пошли вверх. Из-за этого выросло число американцев, для которых ипотека стала неподъёмным бременем. Эти американцы дружно двинулись на рынок аренды и... цены на аренду также пошли вверх:

http://fritzmorgen.livejournal.com/820205.html?thread=405618925#t405618925

Как видно на графике, процент жилья в собственности упал с 69 до 64 процентов, к минимумам 1990 года:

http://ic.pics.livejournal.com/fritzmorgen/12791732/270221/270221_900.png

Дальше в США наметилось закономерное схлопывание пузыря недвижимости, ипотечный кризис 2007 года, массовое выселение несчастных ипотечников из их подешевевших домов. Потом политика дешёвых денег несмотря ни на что продолжилась, и пузырь снова начал надуваться:

http://ic.pics.livejournal.com/fritzmorgen/12791732/270389/270389_900.png

Невидимая рука рынка, как и обещали либералы, отрегулировала ситуацию. Только сделала она это не так, как нам обещали на берегу, а по-своему, по-рыночному. В Сан-Франциско люди массово переселяются... в контейнеры. Молодой стартапер нашёл пустырь, понаставил на него кучу переоборудованных под импровизированные бытовки морских контейнеров, и сдаёт их в аренду по тысяче долларов в месяц:

http://www.vestifinance.ru/articles/60745

Это нелегально, однако власти США пока что закрывают глаза на этот самострой — видимо, по той причине, что иначе оборудовать такого рода ночлежки им придётся уже самостоятельно.

А всё почему? А потому что прежде чем звать невидимую руку рынка на помощь, надо понимать, что работает она жёстко и некрасиво. Социальная справедливость и проблемы граждан невидимую руку рынка волнуют в последнюю очередь: она думает только о прибыли, причём, что важно, о прибыли каждого конкретного эффективного собственника, а не о прибыли всего рынка в целом.

Отмечу напоследок, что проблема дефицита жилья вообще не решается «нахрапом», резкими и волевыми решениями. Советский Союз, например, пошёл по обратному пути — вместо того, чтобы максимально упросить гражданам возможность покупки жилья, он выстроил желающих в очереди и очень сильно усложнил жизнь тем, кто пытался приобрести лично себе несколько квартир.

Однако квартирный вопрос, как верно отметил классик, стоял в СССР ничуть не менее остро чем сейчас — многие люди проводили в очередях десятилетия, и умирали в почтенном возрасте в коммуналках, так и не получив собственного жилья.

Мой дед, строитель-электромонтёр, ветеран труда и ударник производства, смог купить себе скромную однушку только в 50 лет, при этом ещё 10 лет он выплачивал за неё советский аналог ипотеки, и эти выплаты, смею вас заверить, отнюдь не были лёгкими для семейного бюджета.

Подведу итог

В России жильё строилось до последнего времени советскими темпами, по 70-80 млн кв. метров в год или по полквадрата в год на одного гражданина РФ.

Таким образом любая попытка вдуть большие объёмы денег в этот очень медленно растущий пирог неизбежно приведёт к мощному росту цен на недвижимость. Бессердечную арифметику, увы, не обмануть.

Комментарий:

Статья навеяна прочтением комментариев к материалу Фрица Моргена выше, из которых я для себя уяснил, что высказанная в тексте мысль для многих осталась непонятой. В связи с этим я решил тоже не оставаться в стороне и прояснить этот вопрос, как я его понимаю. Говорить я буду примерно о том же, но другими словами.

Вот, например, график цен на недвижимость в Москве:

http://cont.ws/uploads/pic/2015/9/%D0%A1%D0%BD%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%BA1%20%283%29.JPG

Стрелками отмечены периоды начала поступления на рынок недвижимости относительно дешевых денег (да, эти деньги по факту не такие уж и дешевые, но все равно дешевле, чем были до этого).

Итак, первая стрелка - начало федеральной целевой программы "Жилище" с льготным ипотечным кредитованием (начало 2006-го года), вторая стрелка - старт программы материнского капитала и программы "Молодая семья" (2007-ой год). Можно было бы нарисовать и еще одну стрелку, в середине 2014-го, когда на рынок потекли самые дешевые деньги, непосредственно из карманов потенциальных покупателей, чтобы вложиться хоть куда-нибудь на фоне падающего рубля (все лучше, чем в телевизор).

К чему все это привело, видно из графика. Стоимость жилья с момента вброса дешевых денег выросла раза в три-четыре, вынуждая население брать ипотечные кредиты пусть и по сниженной ставке, но на более крупные суммы. Нет, объемы строительства тоже выросли, но не так сильно, раза в полтора-два (с 43 млн. кв.м. в 2005-м до 60 млн. кв.м. в 2007-м и до 81 млн кв. м. в 2014-м).

Теперь объясню механизм, почему так происходит (внимание, у Фрица Моргена этих слов нет).

Представьте себе, что вы получили на руки дешевые деньги и вместе с другими счастливчиками бежите к строительной компании, чтобы приобрести долгожданное жилье. Агент по продажам, оглядев всю толпу желающих купить собственный угол, во-первых, задирает цены на имеющиеся квартиры (потому как их на всех явно не хватит), а во-вторых, звонит своему директору и настаивает на том, что пришло благодатное время и пора значительно увеличивать объемы строительства. Всем, кто не смог приобрести квартиру по уже выросшей цене, агент, не моргнув глазом, предлагает подождать несколько лет, пока будет построено новое жилье.

А его директор (и директора всех других строительных компаний) в это время обзванивают все цементобетонные и арматурные заводы в округе, настаивая на том, что необходимо срочно увеличивать объемы отгрузок. У кого-то есть свободные мощности, кто-то работает на пределе. Стройматериалов на всех не хватает также, как не хватает квартир, они растут в цене, а всем недовольным директорам заводы предлагают подождать пару лет, пока они будут расширять производство.

Сами заводы начинают звонить, к примеру, энергетикам и просить увеличить квоты на поставки электроэнергии, необходимой для работы нового оборудования, и ситуация снова повторяется. Срок, через который можно будет ожидать новых квартир, обещанных агентом потенциальным покупателям, все растет: пока энергетики выдадут новую квоту, пока бетонные заводы расширят производство, пока строители возведут новый дом. А до тех пор возникают вот такие новости: "Нехватка цемента тормозит реализацию нацпроекта «Доступное жилье»" - это конец 2007-го года.

В этой ситуации, в общем-то, довольны все, кроме покупателя, ради которого вроде бы все и задумывалось: он хоть и берет кредит по сниженной ставке, но зато само тело кредита гораздо больше, потому что в него закладываются инвестиции и в энергетику, и в модернизацию заводов, и уже непосредственно в строительство. Таким образом, со всеми переплатами жилье может выходить еще и дороже, чем в случае дорогих денег.

Теперь, чтобы меня тут не заклевали, напишу о том, как правильно, по моему мнению,  применять дешевые деньги (здесь будет общая рекомендация для всех отраслей и пояснение на примере строительства жилья). Дешевые деньги нужно выдавать в обратном порядке:

1. Первый шаг - инвестиции в инфраструктуру. Модернизация ГЭС, постройка новых дорог, прокладка газопроводов - все, что будет необходимо в дальнейшем. В нашем примере это увеличение энергетических мощностей для расширения квот заводам (хотя пример этот, следует признать, взят с потолка).

2. Когда инфраструктурные объекты уже на подходе, следует инвестировать в ресурсодобывающие и обрабатывающие производства, которые будут использовать достраивающиеся объекты инфраструктуры: модернизация металлургических заводов, добыча ископаемых, строительство НПЗ и т.д. В нашем примере для строительства жилья понадобятся производства щебня, цемента, песка, арматуры, труб и т.д.

3. К моменту открытия производств по п.2 следует инвестировать в производства, которые будут, потребляя их продукцию, выпускать что-либо для населения: автомобили, чайники, одежду. В нашем случае дешевые деньги достанутся строительным компаниям (и хорошо бы еще не забыть мебельщиков, а то люди, въехав в новую квартиру, потом обнаружат, что из-за непродуманных инвестиций дешевых денег мебель взлетела в цене и теперь стоит, как новая квартира).

4. И вот уже к моменту расширения мощностей производства по выпуску всяких новых продуктов, под которые подведена мощная ресурсная и инфраструктурная база, можно давать дешевые деньги непосредственному потребителю этой продукции, то есть нам с вами.

Да, это долго и эффект будет заметен не сразу, но другого пути нет: посмотрите еще раз на график, дешевые деньги, просто так выданные конечному потребителю, сильно нарушают устойчивость всей системы!

Следует отметить еще несколько соображений:

Во-первых, ни один бизнесмен не возьмет даже самые дешевые деньги под строительство нового цементо-бетонного завода, если не будет уверен в спросе, поэтому задачу нужно решать комплексно, то есть заранее убедить бизнесмена, что к моменту достройки завода дешевые деньги уже будут выданы строительным компаниям, и спрос будет. Аналогично, когда речь дойдет до застройщиков и мебельщиков, нужно будет уже их убеждать, что на стадии достройки объектов недвижимости миллионы россиян получат дешевые кредиты и все квартиры мигом раскупят и начнут обставлять шкафами да комодами. Таким образом, для впрыскивания дешевых денег в экономику нужен четко продуманный и претворяющийся в жизнь план лет на 5-10. Необходимо не стимулировать спрос в надежде, что рука рынка сама создаст предложение, а стимулировать деньгами сначала предложение, а потом, по мере его готовности, уже подстегивать спрос.

Во-вторых, даже в этом случае может возникнуть ситуация, что на руках у нас с вами окажется больше дешевых денег, чем с их помощью произведено продукции, и тогда снова начнется взвинчивание цен. Это может также произойти и на стадии бетонный завод - застройщик, и на стадии энергетики - бетонный завод. Таким образом, бесконтрольно инвестировать дешевые деньги можно только в инфраструктуру, а вот всем остальным нужен контроль и планирование.

Ну и напоследок несколько примеров такого разумного подхода.

Пример 1. Все знают, что в конце 50-х у нас начался бум строительства жилья. Возведенные на 25 лет "хрущевки" для многих до сих пор являются уютным и теплым домом. Однако предпосылки такого бума начали закладываться за десять лет до этого, еще при Сталине: были подготовлены технико-экономические обоснования, построены несколько экспериментальных домов (сначала каркасно-панельных, а затем более экономичных панельных), затем были серьезно модернизированы заводы железобетонных конструкций и уже только после этого страна начала с огромной скоростью обрастать новыми домами и расселять бараки и коммуналки.

Пример 2. Из раннего Сталина. Основные действия по коллективизации были проведены за несколько месяцев до того, как со Сталинградского тракторного сошел первый трактор. Обратите внимание на порядок действий: не "создать колхозы - понять, что им нужны трактора - построить тракторный завод", а "запланировать создание колхозов - построить тракторный завод - создать колхозы", то есть сначала подготовить предложение, а уже затем создать спрос.

Так что дешевые деньги - это, конечно, благо, но применять их следует с большой осторожностью!

http://fritzmorgen.livejournal.com/820205.html

http://cont.ws/post/127865