Кому принадлежит собственность в Англии

В Англии есть два вида имущественных прав на недвижимое имущество – право собственности (freehold estate, или если уже быть точным, полное название, fee simple absolute in possession) и аренда (leasehold estate). В теории в Англии вся земля (частная и государственная) принадлежит Короне (Crown), то есть, государству (хотя тут тоже спорно так как корона и государство это не одно и тоже – но это уже теоритическая дискуссия). Но Корона может давать статус частной собственности на землю в пользу третьих лиц, но при этом оставаться собственником (опять же в теории). Этот статус и называется freehold estate.

То есть, собственнику не отдают землю, ему передают право, (estate). Но опять это чисто в теории, и на самом деле, если юридическое или физическое лицо получает право собственности, то понятно дело, что корона не будет это право отбирать. Поэтому тот факт, что земля на самом деле принадлежит Короне можно рассматривать лишь с точки зрения истории.

1. Право собственности (freehold estate)

Право собственности на землю в Англии имеет ряд особенностей, которые отличаются от привычного нам права собственности на землю в СНГ. Во-первых, в Англии право собственности существует только на землю, а не квартиру/здание. То есть, ни одна квартира/здание в Англии не принадлежит никому на праве собственности, а лишь на праве аренды, кроме некоторых исключений о который будет сказано ниже. У нас же в СНГ землей под многоквартирным домом может владеть один собственник, а квартирами в доме совсем другие люди. В Англии такая ситуация невозможна (кроме некоторых исключений, которые указаны в п.3 ниже).

Ньютон — создатель английской финансовой системы

Все частные дома в Англии (то есть, не многоквартирные дома), принадлежат собственникам на правах частной собственности, но право собственности распространяется на землю под домом, и дом отдельно сам по себе принадлежит собственнику земли. Кстати, в Англии около 80% людей живут в домах, а не в квартирах (в Лондоне абсолютная другая статистика) и в Англии в квартирах (кроме Лондона) как правило живут иностранцы (которые не испытывают тех же трепетных чувств к английской атмосфере, которую как правило излучает 300-летний дом) и небогатые люди (кроме тех, кто живет в квартирах в самом центре).

Другой особенностью является то, что в Англии не вся земля зарегистрированная в реестре недвижимости. То есть, около 20% земли в Англии является незарегистрированной. Единственной возможностью доказать право собственности на незарегистрированную землю, это предъявить документ на право собственности (которому может быть лет 60). Это все – других документов или информации в каком-либо реестре отсутствует (дикость конечно по нашим понятиям). Если с такой землей происходят какие-либо сделки (например, продажа, аренда на срок превышающий 7 лет, передача в ипотеку и тд) то земля должна будет зарегистрирована в течении 2 месяцев после такой сделки.

В Англии право собственности является не совсем абсолютным. Как правило владелец земли связан многочисленным обязательствами (freehold covenants), которые могут быть привязаны к его земле, а не к собственнику. И эти обязательства действуют не в пользу определенного лица, а в пользу определённого участка земли (и действие этих обязательств может действовать неограниченно во времени). Приведу пример. Вы покупаете участок земли (участок А), где в документе о праве собственности указано, что собственник этой земли не имеет права завести собаку, жарить свиной шашлык и красить забор в розовый цвет. И правом требовать исполнения этих обязательств обладает любой собственник примыкающего участка (участок Б).

Допустим с момента когда эти обязательства возникли, собственники обоих участков уже несколько раз поменялись. Если даже через 100 лет кто-то решит пожарить свиной шашлык, стоя возле своего свежевыкрашенного розового забора под вой своей немецкой овчарки, то новый собственник участка Б может подать в суд и запретить этот беспредел (представьте себе пожилого мусульманина, который ненавидит свинину, хочет покоя и презирает розовый цвет – конечно он пойдет в суд!).

Национальный характер англосаксов

Я привел конечно комичные примеры, но так как эти обязательства могут тянуться столетиями, то можно встретить вполне курьезные ограничения, которые немного утратили свою актуальность, например запрет варить мыло у себя на участке. Но надо учесть, что сегодня существует множество примеров когда люди оспаривают эти ограничения на основании того, что это нарушает права человека (представьте себе я обожаю использовать только мыло приготовленное по своему рецепту у себя на участке, а тут такое нездоровое ограничение).

Поэтому очень часто советуют договариваться с соседями, а не идти в суд. Но опять, же если собственник юридическое лицо, то ему будет намного сложнее уклониться от этих обязательств. Если обязательства особенно тягостные (ну например, очень хочется покрасить забор в розовый цвет, иначе возникает депрессия) тогда можно попросить земельный трибунал (Land Tribunal), который может отменить эти обязательства (но опять же это в крайних случаях).

Самые распространённые ограничение это запрет на промышленное использование помещений, запрет на парковку грузовых машин, запрет на постройку дополнительных платежей, запрет на занятие конкретным видом бизнеса. Как правило причиной возникновение таких обязательств является продажа части земли собственником, который оставляет часть земли в своей собственности и он не хочет, чтобы новый собственник что-то делал, чтобы стоимость земли, которая осталась у старого собственника упала в цене. Другой причиной может быть то, что когда застраивается территория, возникает логичное желание, чтобы было все одинаково вокруг (чтобы люди не строили дополнительные этажи, или красили заборы в разные цвета или в жилой части появилась заправка), и поэтому такие ограничение могут устанавливаться застройщиком на все участки сразу.

2. Аренда (leasehold)

Право аренды на недвижимое имущество может быть как на землю так и на квартиру. Все квартиры в Англии (кроме некоторых исключений, о чем написано ниже в п.3) могут принадлежать только на праве аренды и не могут быть в праве собственности. Это связано с тем, что право собственности может быть только на землю, а владелец квартиры не владеет землей под домом. Землей владеет другой собственник, который по-сути сдает квартиры в аренду. Но этот срок аренды может быть неограниченным, и можно в теории сдать в аренду на 900 лет(и такое бывает, но крайне редко.) Как правило когда говорят «купить» квартиру то имеют ввиду получить очень долгосрочную аренду и абсолютное большинство квартир при «продаже» имею в запасе 90-115 лет аренды. То есть, на жизнь (даже особо оптимистично настроенным по поводу своего здоровья) должно хватить.

Этнолог об англичанах

Вполне логично, что может возникнуть вопрос «ну какая разница что «всего» на 90 лет – ведь все равно я умру раньше». Это так, но квартира, которая имеет оставшийся срок по аренде меньше 70 лет начинает терять в цене, то есть ваш актив уменьшается каждый день. Многие банки не дают кредит, если у вас осталось меньше 70 лет по аренде.

Но есть хорошая новость – если вы владеете недвижимостью больше 2 лет и у вас осталось больше 21 года до истечения срока аренды, вы можете в принудительном порядке продлить аренду еще на 90 лет плюс к уже существующему сроку. Но за это надо будет заплатить (если срок оставшийся аренды больше 80 лет, то это сумма будет незначительна - от нескольких сотен то нескольких тысяч фунтов, но если меньше 80, то расходы могут вырасти значительно). Цена за принудительно продление аренды зависит от оставшегося срока аренды. Если оставшийся срок аренды минимален (21 год), то тогда сумма за продление может быть огромной.

В самых элитных районах Лондона, Mayfair, Chelsea, Knightsbridge, которые как известно пользуются огромной популярностью у опальных (да и лояльных тоже) олигархов из СНГ есть свои особенности. Земля в этих районах часто принадлежит аристократическим семьям, которые владели тут землей поколениями. Квартиры в этих районах продаются с арендой 10-20 лет, чтобы избежать обязательного продления аренды как было описано выше.

Например если цена средней квартиры с 2 спальнями (эквивалент нашей 3-комнатной) может стоить больше миллиона фунтов, то 20-летняя аренда может стоить 350,000. Но это особый рынок, и купить квартиру в этих районах означает статус, поэтому многие счастливы заплатить и 500,000 за 20 летнюю аренду, только чтобы получить право жить в этом районе. Но эта головная боль из-за статуса мучает только 0,1% населения Лондона, поэтому я не буду детально останавливаться на этом рынке квартир.

3. Право совместной собственности (share of freehold)

Небольшой процент квартир принадлежат владельцам на праве совместной собственности. Это устроено таким образом – юридическое лицо владеет землей под многоквартирным домом, а владельцы квартир владеют акциями этого юрлица и за ними закреплена определённая квартира. При смене собственника происходит продажа акций в том числе. По сути это эквивалент freehold estate (права собственности описанного в п.1 выше) который был разработан специально для квартир.

https://igor-zyskind.livejournal.com/4046.html

Опубликовано 04 Сен 2017 в 14:00. Рубрика: Заграница. Вы можете следить за ответами к записи через RSS.
Вы можете оставить свой отзыв, пинг пока закрыт.